4月商品住宅销售整体环比下降，城市分化进一步加剧

4月份商品住宅成交面积环比下降明显，目前有数据的28个一、二线城市， 4月成交面积平均较3月环比下降了22% 。但考虑部分城市3月市场复苏、数据处在高点， 4月成交面积较一季度月均成交面积，28个城市平均上涨了4%，而非下跌 。 因此，从整体看， 4月份的环比下降，仅是3月份需求集中释放后的正常回调 。但必须关注的是，城市分化也在进一步加剧。

【资料图】

资料来源：克而瑞，粉熊整理

从各个城市4月成交面积与一季度月均成交面积的对比中可以看到，28个城市基本可以分为四档：

第一档：持续复苏、动力强劲

成都、北京、西安、深圳、合肥

这5个城市的商品住宅成交面积，无论是对比3月、还是对比一季度平均，都呈上涨态势，目前的复苏动力还比较强劲。

第二档：复苏减缓、动力不足

厦门、苏州、福州、杭州、上海、济南、广州

虽然对比一季度平均数据还是上涨的，但是复苏的势头已经开始下降了。

（克而瑞广州数据偏低，为保持统一口径未修改，实际环比下降相对有限）

第三档：复苏结束、基本稳定

长沙、呼和浩特、宁波、青岛、南京

4月环比下降非常明显，对比一季度平均数据已经开始下降了，但下降幅度不大。

第四档：复苏结束、开始倒退

南昌、重庆、长春、昆明、贵阳、兰州、西宁、南宁、武汉、拉萨、大连

4月对比一季度平均数据出现了大幅的下降，复苏戛然而止，甚至开始了倒退。

城市分化比预想的还要剧烈，持续看好以下城市：

北京、上海、成都、合肥、西安、厦门（岛内）、杭州、苏州 。

个人建议：规避三四档城市的房产投资及城投债购买。