世界新动态：房地产又活了？考验房企的时候到了

潮新闻·浙江日报 记者 方臻子

【资料图】

视觉中国图

2月，全国房地产市场，正在回暖。

看杭州，二手房交易曲线上扬，单日最高成交超过400套，月成交差一点就达到7000套，接近2021年7月以来的峰值。

放眼全国，长三角热度延续，上海、杭州“热点恒热”，南京、苏州、宁波、常州等热度稳步回升；大湾区触底反弹，广深佛莞等城市成交环比涨幅均超5成；环渤海地区稳中有增，天津、青岛、济南等迎来普涨行情，北京新房、二手房活跃度明显提升；中西部地区全线飘红，重庆、长沙、郑州等成交环比翻番……

市场进入止跌企稳阶段，“金三”小阳春可期。

克而瑞的数据显示，刚刚过去的2月，全国百强房企实现操盘金额4615.6亿元，环比增长29.1%，同比增长14.9%。这是百强房企自2021年6月以来，首次出现同环比双增长。

然而，并不是所有房企，都能迅速走出泥潭。

宋都洒泪卖股还债

杭州老牌房企宋都，又一次站上舆论风口浪尖。

上一次，是2021年8月，宋都宁愿亏掉5000万保证金也要退地。

这次，宋都被一名债主告上法庭，不得不卖股还债。

近日，宋都股份发布公告称，公司被宁波正起企业管理咨询合伙企业(简称“宁波正起”)告上法庭，涉案金额9450.19万元。目前，杭州市西湖区人民法院已立案，但还没有开庭。

闹上法庭，因为宋都近期债务缠身。

宋都股份公告称，因房地产项目开发经营所需，宋都股份为控股子公司杭州淳都房地产开发有限公司(下称“杭州淳都房地产”)与宁波正起签订的合作配套协议提供连带责任保证担保，担保的主债权本金金额为4.88亿元。因杭州淳都房地产、杭州颂都房地产(宋都股份的全资子公司)未能及时偿还宁波正起的相关债务，宁波正起作为原告，向杭州市西湖区人民法院提起诉讼。

宋都表示，过去12个月，公司及控股子公司累计在审诉讼金额为3.66亿元，主要涉及工程合同纠纷、商品房合同、租赁合同、承揽合同等合同纠纷事项。同时，公司实际控制人俞建午，由于合同纠纷涉案金额为50.76万元，被限制高消费。

至此，宋都股份及控股子公司累计在审诉讼金额达到4.61亿元，占公司最近一期经审计净资产的10.68%。

为了还债，宋都股份还将总股本的近9%，给了老债主。

2月27日，宋都股份以协议转让方式，将其持有公司的无限售流通股1.20亿股（占总股本的8.95%）转让给杭州西奥电梯有限公司，每股转让定价为2.5元，转让价款共计3亿元。

这项债务来自2021年8月。彼时，西奥电梯豪掷10亿元借款给宋都股份，成为业内最为人津津乐道的“仗义”之举。当时，业内人士还开玩笑道，有这借款，宋都开发的楼盘估计都会用西奥电梯。

此后，宋都曾归还西奥电梯6亿元，算上利息，还要还5.8亿元。

但借到这笔款项后，宋都股份业绩却并未好转。今年1月30日，宋都股份发布的2022年度业绩预亏公告，预计2022年度归属于上市公司股东的净利润约为-15亿元到-10亿元，与上年同期相比减少约11.06亿元到6.1亿元。

不幸的是，开年后的杭州楼市春风，并未吹到宋都重仓的临安和富阳，也就不能带给这家杭州老牌房企期待中的现金流。

宋都公司在公告中称，公司对富阳瀚悦宸邸等九个房产项目计提了存货跌价准备，其中本期计提大额存货跌价准备的项目有临安望青府、临安鲲鹏府、富阳沁悦宸轩、富阳瀚悦宸邸项目，分别计提金额为12106万元、14094万元、22495万元、19833万元。

“受2022年度房地产行业波动影响，房地产市场区域化差异较大，2022年该四项目蓄客情况不理想，项目开发进度亦有所放缓，其中临安项目房地产市场普遍存在打折促销优惠情况，富阳项目房地产市场也存在一定的促销折扣，且预计短时间内恢复不易，综合考虑低销售去化率及资金成本，测算上述项目的可变现净值低于存货账面成本从而计提相应存货跌价损失。”宋都方面在公告中解释。

简单说，就是宋都手里还没卖出的房子，价值跌了。

无力偿债的宋都，最终走上了卖股还债之路。而在股权交割后，西奥电梯持股比例变为14.92%，成为宋都股份的第二大股东。

恒大再临生死时刻

另一家深陷泥潭的房企，是恒大。

去年年底，许家印跳楼自杀的传言沸沸扬扬。为了辟谣，恒大在官网上发布了许家印出席集团会议的文章和照片。

外界传言，经过此戏剧化的一幕，成功逼退了债主。

由于通过激进加杠杆的方式疯狂扩张，2020年恒大的债务总额接近2万亿元，其中有息负债8500多亿元。为了还债，许家印大举变卖包括全球各地的豪宅、艺术品和私人飞机等个人资产为恒大注入资金，但面对巨额负债的窟窿，这些也不过是杯水车薪。

2021年12月，恒大的一笔美元债到期，恒大无法及时支付，正式构成违约，恒大的债务危机开始一步步升级。整个房地产行业的债务危机，也由此开始浮出水面。

在经历了一系列自救后，今年元旦当天，许家印发布《致全体恒大人的一封家书》，称2023年是恒大的关键年，“我们一定能完成保交楼任务，一定能偿还各种债务、化解风险”。

然而，事情的进展，并未像他所说的那样顺利。

如今，许家印再次面临生死时刻。

眼看3月20日在香港的清盘聆讯期又到了，2月28日的曝出消息称，恒大未能与主要债权人就境外债务重组方案达成协议。

在去年11月的一次听证会上，恒大赢得了法院的清盘聆讯延期，延至今年3月。恒大希望到3月初，就美元债重组条款获得主要债权人支持。

双方谈判的破裂，意味着恒大­很有可能在3月20日的清盘聆讯中，被香港法院下达清盘令，并任命临时清盘人接管该公司，处置可变现资产。

知情人士表示，恒大必须在3月6日之前提交证据，以说服法官给予其再次延期。否则，距离清盘只剩20天不到。

留给许家印的时间，真得不多了。

如今，房地产作为国民经济支柱产业被重申，行业迎来利好，复苏步伐加快。但是，从销售回暖，到实现去库存化，最终实现开发商现金流的回正，还有很长的路要走。

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