年报观察 | 金科服务破茧

观点网 第一大股东变更、加速转型升级，对金科服务而言，2022年是承上启下的一年。

3月30日，金科服务发布2022年全年业绩，年内实现总收入50.05亿元，来自空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务及数智科技服务收入分别占总收入81.9%、6.7%、9.7%及1.7%。

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其中，金科服务最核心的基础物管录得36.8亿元收入，比上一年增加28%。

于2022年12月31日，金科服务合约建筑面积达到3.6亿平方米，63.5%为独立第三方开发物业，2022年全年新增在管面积4450万平方米。

从区域分布看，金科服务西南核心区域在管面积1.26亿平方米，占总在管面积49.5%，长江经济带区域在管面积2.06亿平方米，占总在管面积80.7%。

走向独立

3月31日早晨，金科服务再发人事变动公告称，于股东周年大会结束后，罗利成将不再担任非执行董事，曹国华、陈志峰不再担任独立非执行董事，以及韩翀不再担任股东监事。

观点新媒体查阅获悉，上述数人大部分与金科股份有千丝万缕的联系，如罗利成曾担任金科股份联席总裁，韩翀为金科股份职工代表监事等。

非独立董事层面，董事长夏绍飞将继续担任执行董事，博裕委派的董事将增加到三席。

更早之前的2月13日，金科服务委任曾协助博裕做过咨询工作的闫凌阳为财务总监，原本由金科股份空降而来的徐国富调任为非执董，也被外界解读为金科服务进一步提升独立性的举措。

2021年末，博裕曾收购金科服务22%股份，2022年11月，博裕再次要约收购金科服务11.94%股份，自此成为实控后者的单一第一大股东。

目前，金科服务前三大股东分别为博裕集团持股34.63%、金科股份持股30.34%、恒业美好持股7.74%（员工持股平台）。

据了解，博裕是国内领先的长线投资机构之一，投资方向包括消费品和零售、金融服务、医疗健康等，也参与过对头部物企万物云的投资。

在博裕的支持与督促下，金科服务摒弃过往，对于经营性和非经营性账款，基于会计准则进行大额减值，财报充分反应关联方导致的回款风险。

2022年业绩显示，金科服务拥有人应占亏损18.19亿元，主因即是来自金融资产减值亏损净额21.54亿元。

金科服务指，考虑年内地产行业遭遇严峻流动性危机、国内新冠疫情反复以及经济增速放缓等多重不利因素迭加的影响下，物业管理行业遇到前所未有的挑战，该集团关联房地产开发商客户及部分第三方客户面临流动性困境，出于谨慎性原则对账面其他应收款项、应收账款等资产均进行了减值测试，并计提了较往年更高额合理减值。

这一举措更像刮骨疗伤，尽管使得当年业绩表现不太理想，但金科服务期内录得经营性现金流入3.93亿元，说明运营资金周转较为健康，坏消息出清后将迎来更好的发展局面。

关于如何解决应收账款，该公司此前公告表示，将通过包括但不限于资产抵债等方式，充分发挥在重资产销售、租赁等业务上的专业优势，加速抵债资产的去化，尽最大努力将实际损失降至最低，带来更多现金回流。

业务层面上，过去金科服务以市场化第三方外拓为绝对战略核心，而2022年新增面积里，79.7%均来自第三方。

由此可见，金科服务在股权结构及业务层面上，实际已成为业内少见的独立第三方综合服务商。

高质量转型

相较2021年，金科服务新拓在管面积有所下降，但这主要为住宅地产行业承压下，该公司刻意控制了对新交付住宅项目拓展节奏所致。

2022年，金科服务集中评估在过往高速发展过程中累积下来的低质效、低收缴率、负贡献项目，并对该等项目逐步进行系统性撤场，全年撤场在管面积2780万平方米，避免项目持续负利润或只有利润无现金流入等现象。

从年报看，金科服务管理效益得到保障且进一步提高，截至2022年末，该集团平均物业管理费单价提升至每平方米/月2.20元（2021年：每平方米/月2.19元），其中第三方项目平均物业管理费为每平方米/月1.93元（2021年：每平方米/月1.89元）；在管项目坪效提升19.5%至每平方米/年14.4元（2021年：每平方米/年12.05元）；物业管理服务综合收缴率为85.4%（2021年：85.0%）。

另一方面，非住物业服务在物管行业越来越受到重视，得益于在餐食服务与数智科技业务服务能力持续提升，金科服务联合企业服务与餐饮服务协同获取项目，全年新增非住物业在管面积1740万平方米，成功入驻重庆医科大学附属第一医院第一分院、京东成都天府亚洲一号、蓝月亮（重庆）有限公司、湖南农业大学、湖南财经大学等项目，同时持续展开城市级及头部企业战略合作。

以本地生活板块作为第二增长曲线，金科服务大力发展餐食服务（团餐和社餐）及酒店管理业务，2022年综合收入增长超300%至3.39亿元。

截至2022年底，金科服务在手资金30.7亿元，且无任何有息负债，财务状况较为稳健。

据参与金科服务3月31日业绩会投资者透露，该公司表示，此前借出15亿元贷款给关联方是非经营性现金流出最大因素。控股权变更后，金科服务治理和独立性大幅上升，非经营性放贷予关联方事项在2023年不会出现。

"在博裕成为公司第一大股东会，会督促管理层谨慎高效地使用30.7亿现金，增持内生增长，包括战略性收并购，让这些资金能够带来一个可持续、高质量业绩增长。"

该投资者称，会上公司管理层提出，金科服务2023年目标营收增速为超过15%以上高两位数增长，且确保新签第三方空间物业服务收入不低于7亿元。

同时，认为以可循环的核心利润考察财务表现更加科学，因车位、新房销售或与历史关联方产生历史背景的交易对金科服务而言，均为非循环性的情况。

据悉，公司管理层公开承诺，金科服务希望2023年循环业务归属于母公司净利润高于4.5亿，同时保障运营现金流还要高于这一利润数据。