羊城探盘记｜数家房企大比拼，广州白云湖板块置业优劣明显

文、图/羊城晚报全媒体记者 徐炜伦

广州白云湖数字科技城概念从2017年提出至今，已进入了第六个年头，其面积约28万平方米，重点发展高端软件、云计算、人工智能、新一代通信网络、物联网、数字创意六大产业，定位为“数字中国”实践高地、粤港澳大湾区协同创新试验区、广佛同城数字经济创新示范区。根据《白云湖数字科技城建设总体方案》（下称《方案》），今年，白云湖数字科技城将实现营业收入约1000亿元。

(资料图)

凭借强大的发展潜力，出色的生态资源，以及靠近其他中心区的地理优势，这些年来，白云湖板块吸引了数家房企入驻，现阶段在售一手项目已有6个，且都有央企或国企背景。不过，从概念提出到2021年《方案》出炉，其间跨度近4年，《方案》至今也不过2年，白云湖数字科技城的建设给外界仍然留下了进度缓慢的印象。而再看白云湖周边的现场环境，遍地的施工以及道路的颠簸，也一直被购房者所诟病，加之落地配套不够齐全，白云湖板块给予购房者置业的动力有限。

不过，房企的合力开发将有力推动板块建设提速，各楼盘之间的竞争也一直是楼市业界的热门话题，白云湖板块户型“内卷”严重，高实用率为项目增添分数。本期《羊城探盘记》，羊城晚报全媒体记者走访白云湖多个楼盘，带来最新的置业一手资讯。

现状

主要道路通车有望，地铁通行方便

白云湖位于广州市白云区西部，面积约3000亩，如今已成为一座以自然生态为特色的大型综合性水利公园，2022年12月，入选水利部首批红色基因水利风景区名录。以白云湖为中心，该板块置业区域可以分为白云湖东侧的东湖片区和白云湖西侧的西湖片区，而西湖片区可以再细分为白云湖数字科技城启动区亭岗片区以及滘心西边的黄金围片区。

西湖片区

白云湖西湖亭岗片区代表楼盘是品实云湖花城和越秀天悦云湖，主要公共交通为广州地铁8号线北延段的亭岗站，到两个楼盘的距离都只有两百多米。现场来看，在越秀天悦云湖项目内的道路（销售称“湖滨路”）还在建设当中，未对外开放，未来可以直达白云湖周边的绿道，约500米。

黄金围片区位于亭岗片区北侧，代表楼盘为招商电建雍云邸和中建星光城，主要公共交通为广州地铁8号线北延段始末站滘心站，到两个楼盘距离大概是四五百米，从两个楼盘出发至地铁站有直达的道路，目前可行人但未通车，这段路中间的地块目前平整待动工，据悉仍在收储阶段，销售称未来有望用作大型商业体的建设。

从亭岗片区前往黄金围片区，目前受连片开发影响导致遍地施工，大型车辆较多，道路拥挤，扬尘明显，时常出现堵车情况。因此，广州地铁8号线北延段成为当地居民的主要通勤方式，该线路经白云区、越秀区、荔湾区、海珠区，可换乘5号线、1号线、6号线、3号线等道路，于2020年底开通，极大缓解了当地的出行压力。

另外，经过白云湖西湖片区的高速路较多，有许广高速、华南快速等，高速出入口就在片区内，虽然自驾的业主可快速进入高速公路，但部分楼盘的部分楼栋会受到噪音影响。

东湖片区

白云湖东湖片区主要代表楼盘有首开保利云湖壹号、公交珠实花城云著，两者距离约2公里。其中，云湖壹号出门即达白云湖东门，是板块内最靠近白云湖景区的楼盘，白云湖东门有夏茅公交总站，未来将是业主外出的主要公共交通方式。公交珠实花城云著是地铁上盖物业，该盘约20米处未来将有22号线和24号线交会的夏茅地铁站。

东湖片区在建中的“青创大道”途经上述两个楼盘，该道路通车后，可直达白云新城、设计之都等核心商务区。现阶段，东湖片区工业区仍较多，道路环境一般，时常出现堵车情况。

户型

产品力竞争激烈，实用率普遍超九成

据了解，白云湖板块目前在售6个项目的地块出让时间主要集中在2020年和2021年（云湖花城地块为2018年底出让），因此大部分项目的首次推售时间也集中在2021年和2022年。一时间，白云湖板块新盘频出，直接吸引了市场的目光。

由于位置接近，地价相当，要想获得市场的认可，就需要在产品力上下功夫。白云湖板块楼盘“内卷”严重，近两年，很多高实用率的户型一经推出就成为了市场上罕见的产品，这些楼盘有较多“全赠送”或“半赠送”的飘窗、阳台空间，实际使用率普遍超过九成。

比如，越秀天悦云湖的销售称，虽然在房产证上该盘的使用率为八成多，但算上赠送面积，实际使用率超过了九成；招商电建雍云邸的87平方米四房使用率据称达到了97%；中建星光城69平方米户型做到“2+1”房；公交珠实花城云著采用珠江实业主打的“同等面积多一房”概念。

不过，对于购房者而言，不能单凭房间数和使用率来判断一间房子的好坏，一些产品虽然房间数足够，但有的房间只能用作书房或儿童房。产品力竞争激烈，意味着购房者选择较多，可多方对比。

6大楼盘PK：优劣之分一目了然

品实云湖花城

在售户型：70-89平方米三至五房，单价3.8万至4.6万元/平方米

总户数：4744户

优势：白云湖板块内规划户数最多的楼盘，自带商业、园林配套，一期已经交付；自带幼儿园和九年一贯制学校，是周边唯一自带中小学配建的楼盘；距离地铁亭岗站约200米。

劣势：项目为车辆段地块，为抬高设计，首层将停靠地铁用作地铁维修及保养工作；项目西侧楼栋邻近许广高速路，会受到噪音影响。

越秀天悦云湖

在售户型：76-102平方米三至四房，单价4万至4.2万元/平方米

总户数：2686户

优势：白云湖西湖片区最靠近景区的项目，一期直达白云湖约500米，部分楼栋可以望湖；距离地铁亭岗站100余米；有实体样板间可以参观，准现楼销售。

劣势：没有中小学配建，三公里范围内公办学校有红星小学、滘心小学、石井中学，是否能入读100米开外品实云湖花城配建的学校需要等政府公布招生范围。

招商电建雍云邸

在售户型：76-105平方米三至四房，单价3.2万至3.8万元/平方米

总户数：1494户

优势：实用率最高达97%；配建15班幼儿园，黄金围片区规划一所54班九年制中小学，商业用地或将建设商业综合体；近滘心地铁站。

劣势：邻近许广高速和华南快速，部分楼栋受噪音影响。

中建星光城

在售户型：69-91平方米三至四房，单价3.3万至3.7万元/平方米

总户数：1390户

优势：所有户型朝南；黄金围片区规划一所54班九年制中小学，商业用地或将建设商业综合体；近滘心地铁站。

劣势：没有幼儿园配套；邻近许广高速和京广高速铁路，部分楼栋受噪音影响。

首开保利云湖壹号

在售户型：79-137平方米三至四房，单价3.5万至4.6万元/平方米

总户数：1328户

优势：白云湖东湖片区最靠近景区的项目，出门即达，部分楼栋可望湖；低密、改善产品，区别于其他刚需盘；今年交付。

劣势：部分楼栋临近高压电线；周边有墓园，部分楼栋景观或受影响，销售称未来将建酒店可遮挡。

公交珠实花城云著

在售户型：69-89平方米三至四房，单价3.9万至4.3万元/平方米

总户数：1254户

优势：未来地铁上盖物业；配建大型商业中心，板块内其他楼盘不具备；配建幼儿园。

劣势：公办教育资源一般。

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来源 | 羊城晚报•羊城派

责编 | 王敏

校对 | 林霄