TOD模式不灵了？城投领南府一年才卖20多套？

广州南站，超大型交通枢纽，附近的房子是不是应该卖得还不错？

(资料图)

但实际上，却有楼盘走出了独立行情。

开放近一年，网签仅20余个……

城投岭南府，怎么了？

有人流无人留，

TOD体系不“灵”了？

城投岭南府最大的优势，就是靠近广州南站。

地图显示，两者之间距离1公里，步行需要十余分钟，开车只需4-5分钟。

作为全国乃至亚洲客流量最大的综合交通枢纽之一，广州南站通过5高铁+4地铁+3城轨+2有轨电车布局，向内通达湾区9城，向外覆盖国内9省。

按理来说，有如此便利的交通条件，旁边的房子应该很好卖，为什么城投岭南府却网签寥寥？

原因很简单——除市场下行外，主要就在于， 番禺片区已经有发展完善的万博CBD了。

在此基础上，再在周围打造一个南站tod，更需要耗费大量的努力才能将人流导过去。

而说到番禺，人们往往更为熟悉的是万博商务区，而南站靠近佛山交界，颇有“郊区”之感。

相比其他中心区都有高铁站的一线城市，广州偏安一隅的南站，更像是“佛山东站”。

另外，城投岭南府距离珠江新城19公里，地铁要转线两次，耗时将近40分钟。

就算是驾车，也需要将近一小时，高峰期免不了堵车的困扰。

高铁再方便，也不能快速进入广州主城区。

这样的条件，注定了买家大概率只会是7号线、2号线沿线，靠近万博、番禺广场等板块的上班族。

而除了交通，南站板块似乎拿不出第二个优势，也因此被称为“难站”。

若是只靠匆匆而过的客流，不足以支撑板块发展，毕竟大家出了高铁就转地铁公交走了。

发展13年，交通依旧没有带飞广州南站，大多数人对南站板块的印象依旧是：没地方逛街、城市界面乱、容易迷路……

而且在后疫情时代，拥有庞大、复杂人流的南站，更适宜做商务区，却未必适合做居住区。

更关键的是， 连接广州南站和广州站的城际铁路项目工程，已经于8月11日开始招标。 根据建设进度，拟于下个月开工，2027年9月竣工。

这意味着，广州市中心将正式融入到高铁网络！ 从广州站到广州南站，只需不到10分钟。

高铁进城后，南站板块还会有优越的人口红利吗？

出于广州南站的枢纽地位，客流量或许不会断崖式下滑，但广州主城区的人流，很大可能是会减少的。

那么对于广州南站板块楼市来说，黄金发展时机，还剩四年。

配套一般，谁来住？

靠区位吸引力不大，那配套呢？

商业方面，项目配建有底商，但大多是诸如猪脚饭、老长沙湘菜馆之类接地气的馆子，仅能满足日常最基础的需要。

稍大型的已开业商业体是距离近3公里的喜街。

除此以外，其他大型商业综合体都还没到能投入使用的阶段。包括新鸿基TOD综合体（在建）、合生创展合生汇综合体（已签约）、海印又一城综合体（已签约）。

广州南站ICC商业投入使用也没那么快，根据资料显示，需要等到2029年。

教育方面，周边学校有石一幼儿园、南站小学、石壁中学、英国博耐顿学校等，没有太大优势。而医疗则缺乏较为优质的配套。

作为普通购房者，更看重的是什么？当然是通勤、学位、医疗、休闲等市政配套。

以项目目前的医疗教育水平，估计会让很多有小孩的家庭望而却步。

从环境来看，小区内环境不错、园林覆盖率很高，但项目西侧不远处就是石壁村，城中村的城市界面较差，两者靠得近，相比之下颇有“小区内欧洲，小区外非洲”的感觉。

而且城中村一般人流复杂，也会带来一定的治安隐患。

虽然石壁村已经纳入旧改方案，但旧改开发商富力近年来被曝出多次债务问题，自身尚且水深火热，更不用说推进旧改了。

而能拿出四五百万买房的买家，对界面、安全系数的要求，还是比较高的。

岭南府能吸引到什么样的客户，还是一个大大的问号。

南站地王？性价比不够打

城投岭南府位于南站核心区，地块由广州城投于2020年9月以超2.63万/平的楼面价拍下， 是南站板块地王。

项目偏向刚需改善型，主要打造低密度改善居住环境，绿化率高，单价4.3-4.8w。

项目一共规划了12栋24-30层高的住宅，计划分为两期开发。

推出五种户型：约98m²2+1房2厅2卫，约116-143m²的3+1房2厅2卫。

98㎡户型是2+1房，空间宽敞、拐角飘窗、入户花园，但是+1的房间偏小，相比市场上其他98㎡4房的项目，岭南府相对缺乏竞争力。

143㎡3+1房是比较稀缺的户型，刚好卡在144㎡的豪宅线，适合刚改客户的需求。

总的来说，城投岭南府的户型布局较为合理，毕竟这个面积段面向的客户，主要还是刚改，看中的当然是物尽其用。

从价格来看，岭南府均价4.5w/㎡，比片区周边项目高。

周边竞品有 越秀星瀚TOD ，这是越秀的第一个南站板块项目，19年开售，引入星瀚幼儿园、广外番禺实验学校，户型有约73~115㎡的面积段，均价3.5w/㎡，总价300多万上车。

越秀星寰TOD ，2021年面世，地铁7号线谢村站上盖，毗邻汉溪大道中，推出建面90~133㎡三四房，均价4.1w/㎡，总价400万起就能入手。

相比之下，城投岭南府由于靠近高铁站等原因，项目价格更高，性价比就不太突出了。

结语

看来，光有高铁站的优势也不足够，真正能吸引客户的产品，一定是区位、配套和价格的结合。

广州站到广州南站的城际轨道即将开通，城投岭南府，能在这短短时间内，实现“逆袭”吗？